Vlastní ta firma vůbec něco? Co o majetku protistrany řekne katastr

Katastr vede majetkovou stopu, ne cenu

První věc, kterou je potřeba srovnat: katastr nemovitostí nevede tržní hodnotu. Neexistuje v něm pole, ze kterého by se dalo přečíst, že hala v Kolíně má cenu osmnáct milionů. Jediný cenový výstup ČÚZK jsou takzvané dosažené ceny, což je samostatný produkt sestavovaný jinak a ne po jednotlivých vlastnících.

Co katastr vede, je majetková stopa: které konkrétní pozemky, stavby a jednotky jsou na dané IČO zapsané a v jakém podílu. To je jiná informace než hodnota, ale pro prověrku protistrany často užitečnější. Rozdíl mezi firmou, která vlastní čtyři pozemky a halu, a firmou, která nevlastní nic, je pro rozhodnutí o splatnosti podstatný i bez znalosti ceny.

Kdo od katastru čeká ocenění, bude zklamaný. Kdo od něj čeká odpověď na otázku „je za tím IČEM fyzická substance?“, dostane ji přesně.

Proč to nejde zdarma: rozhoduje směr dotazu

Veřejné nahlížení do katastru je zdarma a většina lidí ho zná. Funguje ale v jednom směru: zadáte parcelu nebo list vlastnictví a dozvíte se, kdo je vlastník. Pro prověrku protistrany potřebujete směr opačný – zadat IČO a dostat seznam všeho, co daný subjekt vlastní na území celé republiky.

Tenhle opačný směr je samostatná sestava „Přehled vlastnictví s nemovitostmi“ a poskytuje se jen přes dálkový přístup, tedy po registraci a za úplatu. Sazba je stanovená vyhláškou č. 358/2013 Sb.; pro webové služby s výstupem v XML platí příloha č. 5, položka 5013, a neprázdný výstup stojí 200 Kč. Ceník počítá i s platnou prázdnou odpovědí, její produkční účtování ale samostatně neurčuje.

Není to tedy tak, že by někdo držel veřejná data za paywallem z rozmaru. Je to jiný typ dotazu, se kterým zákon nakládá jinak, a cena je vyhláškou daná stejně pro každého.

Měrná jednotka je výstup, ne stránka

Na ceníku ČÚZK se dá snadno splést, a stojí za to to říct nahlas, protože ten omyl mění ekonomiku celé prověrky. U položky 5013 je měrnou jednotkou výstup. Jeden neprázdný výstup na jedno IČO tedy stojí 200 Kč bez ohledu na to, kolik nemovitostí firma vlastní.

Poznámka „úplata je stanovena za každý i započatý formát A4“, kvůli které se dá dojít k závěru, že velký vlastník vyjde mnohonásobně dráž, patří k příloze č. 4 a týká se výstupů ve formátu PDF a HTML. Příloha č. 5, tedy XML webové služby, žádné takové pravidlo nemá.

Prakticky: firma s padesáti parcelami stojí za neprázdný výstup stejně jako firma se dvěma. Prázdná odpověď je také platný výsledek, ale zakoupené ověření se spotřebuje bez ohledu na počet nalezených nemovitostí. Předpoklad, že se u velkých vlastníků dotaz nevyplatí, je mylný.

• Položka 5013, příloha č. 5 vyhlášky č. 358/2013 Sb.: 200 Kč za neprázdný výstup.
• Měrná jednotka je výstup, ne parcela, ne stránka A4.
• Pravidlo „za každý i započatý formát A4“ patří k příloze č. 4 (PDF a HTML).
• Prázdná odpověď je v ceníku popsaná jako platný výsledek; samostatnou produkční cenu u ní ceník neuvádí.

Co v sestavě skutečně je

Výsledek není jen číslo. Sestava je seskupená po katastrálních územích a listech vlastnictví a u každé položky nese identifikátory, podle kterých se nemovitost dá dohledat.

U pozemků je to parcelní číslo, druh pozemku a výměra v metrech čtverečních. U staveb část obce s číslem popisným nebo evidenčním a parcela, na které stavba stojí. U jednotek číslo jednotky v budově. U všeho podíl, tedy jestli je vlastnictví celé, poloviční nebo tisícinové.

Podíl je přitom údaj, který se přehlíží nejčastěji. Firma se čtyřmi nemovitostmi v podílu jedna setina má jinou majetkovou pozici než firma se čtyřmi nemovitostmi v celku, ale v součtu vypadají obě jako „čtyři nemovitosti“.

„Nevlastní nic“ je plnohodnotná odpověď

U prověrky protistrany je nulový výsledek často cennější než pozitivní nález. Firma bez jediné nemovitosti není sama o sobě podezřelá – naprostá většina obchodních společností nemovitosti nevlastní a nájem je běžný způsob podnikání.

Zajímavé je až spojení s ostatními údaji. Nula nemovitostí u firmy s vysokým deklarovaným obratem, čerstvě změněným sídlem a novým jednatelem je jiný obrázek než nula nemovitostí u zavedené konzultační kanceláře. Katastr sám o sobě nerozhoduje, jen doplňuje rozměr, který ostatní registry nemají.

Signál, ne důkaz. Katastr říká, co je zapsané, ne co si o tom má člověk myslet.

Proč se to dělá jen u právnických osob

Prověření nemovitostí se u nás nabízí výhradně pro právnické osoby a je to vědomé omezení, ne technická mezera. U fyzické osoby, tedy i u OSVČ, je totiž lustrace nemovitostí v praxi zjištěním, kde dotyčný bydlí.

Katastr je sice veřejný seznam, ale s účelovým omezením, a přesně tímhle směrem šla i novela z roku 2025. Rozdíl mezi „prověřuji obchodní společnost, se kterou chci uzavřít smlouvu“ a „zjišťuji si adresu konkrétního člověka“ je věcný a stojí za to ho držet.

U OSVČ tedy zbývají ostatní zdroje: registr plátců DPH, insolvenční rejstřík, živnostenský rejstřík a ARES. Majetkovou otázku za ně katastr nezodpoví.

Jak to funguje v Proklepni.to

Ověření nemovitostí je od 9. srpna 2026 dostupné jako samostatně placené ověření, stejně jako ověření exekucí v Centrální evidenci exekucí. Není součástí žádného tarifu – ani Enterprise ho nemá zdarma. Důvod je prostý: neprázdný výstup nás stojí 200 Kč, takže „jeden zdarma ke každému tarifu“ by u nejlevnějšího tarifu mohl stát víc než jeho měsíční cena. Zakoupené ověření se spotřebuje i při prázdném výsledku.

Cena je 299 Kč za ověření, s balíčkovými slevami. Výsledek se u daného IČO drží sedm dní v cache, takže opakovaný dotaz na tutéž firmu ve stejném týdnu se neúčtuje znovu. Ověření se spotřebuje i tehdy, když firma nevlastní nic, protože platíte za provedené ověření, ne za pozitivní nález.

Tarifní brána je otevřená všem, kdo mají portfolio. Pravidlo zní „placené pro všechny“, ne „zdarma pro vyšší tarify“.